Immobili e diritto di prelazione spiegato in 5 punti.

1 – Cosa vuol dire diritto di prelazione nel settore immobiliare

La prelazione è il diritto ad acquistare o prendere in affitto un immobile prima di chiunque altro ed è un diritto che spetta all’inquilino in un contratto di locazione. Solitamente è la legge che concede questo diritto, ma può capitare, anche se infrequente, che le parti possano stabilirlo contrattualmente.

Che tu sia un affittuatario o un proprietario, in questo articolo si cercherà di fare chiarezza sugli aspetti principali della questione.

2 – Il diritto di prelazione nella vendita degli immobili commerciali

Nel caso in cui un proprietario decida di vendere un immobile commerciale, l’affittuario potrà esercitare il suo diritto di prelazione in qualunque momento. Questo significa che avrà la possibilità di acquistare l’immobile prima di chiunque altro, alle condizioni stabilite dal proprietario.

Qualora tuttavia decidesse di non acquistare, potrà comunque proseguire la locazione fino alla sua naturale scadenza, mantenendo quindi inalterato il proprio diritto con il nuovo proprietario dell’immobile.

Questa disciplina non si applica a tutti gli immobili commerciali, ma solamente a quelli che prevedono contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, tipicamente i negozi. E sono inoltre esclusi gli immobili adibiti ad uffici e quindi locati ad esempio ad avvocati, commercialisti, notai ecc.

3 – Immobili abitativi: il caso è diverso

Il diritto di prelazione del conduttore (cioè l’inquilino) non sussiste infatti se la locazione è in corso, oppure se la vendita avviene dopo la scadenza naturale del contratto. Il proprietario potrà quindi decidere indistintamente di vendere all’inquilino oppure ad un terzo estraneo, senza obblighi di alcun genere.

L’unica prelazione accordata all’inquilino si ricollega invece ad uno dei casi in cui il proprietario può esercitare il proprio diritto ad interrompere la locazione alla prima scadenza contrattuale, ossia quando intenda vendere l’appartamento posto in locazione, negando il rinnovo automatico del contratto (4 anni nel caso di contratti a canone libero e 3 anni per quelli a canone concordato). In questo caso, all’inquilino è riconosciuto il diritto di prelazione, ovvero di acquistare con precedenza rispetto ad altri eventuali interessati, alle condizioni stabilite dal proprietario.

Condizione essenziale per poter interrompere la locazione è che il locatore sia proprietario del solo appartamento in cui abita, oltre a quello dato in locazione. In caso contrario potrà solamente vendere l’immobile (senza prelazione per l’inquilino), mantenendo inalterato il rapporto contrattuale sino alla sua naturale scadenza.

Il diritto di prelazione opera sempre, ma con alcune eccezioni. Tra le più rilevanti si evidenziano due casi:

  • se l’immobile abitativo è in comunione ereditaria, poiché il diritto di prelazione passa ai coeredi;
  • se la vendita è destinata al coniuge del locatore o suoi parenti entro il secondo grado.

4 – Modalità di comunicazione del proprietario all’inquilino dell’intenzione di vendere.

In tutti i casi in cui l’inquilino abbia diritto di prelazione sull’acquisto immobile – sia esso abitativo o commerciale – il proprietario dovrà far pervenire all’inquilino una comunicazione scritta della sua intenzione di vendere e mediante ufficiale giudiziario, con indicazione del corrispettivo e delle condizioni di vendita.

L’inquilino avrà poi sessanta giorni di tempo per rispondere al proprietario, sempre per iscritto e tramite ufficiale giudiziario. Nel caso in cui intenda esercitare il proprio diritto di prelazione e procedere quindi all’acquisto, il conduttore dovrà inoltre versare il prezzo stabilito – contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del preliminare – entro 90 giorni decorrenti dall’iniziale notificazione del proprietario di voler cedere il proprio immobile.

5 – Cosa accade se il proprietario non effettua la comunicazione e vende l’immobile ad altri?

E se invece una volta comunicato il prezzo all’inquilino – che decide di rinunciare all’acquisto – vende ad un terzo estraneo ad un prezzo inferiore? L’inquilino, oltre a richiedere un risarcimento danni, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito notarile potrà riscattare l’immobile venduto a terzi mediante una specifica azione giudiziaria, Dovrà inoltre versare il prezzo di vendita entro 3 mesi, la cui decorrenza dipende dall’eventuale opposizione dell’acquirente al riscatto.

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