La Manovra di Bilancio 2019 ha introdotto un’interessante novità in tema di tassazione dei canoni di locazione di immobili commerciali: la cedolare secca in alternativa all’ordinaria tassazione Irpef.

Cos’è la cedolare secca?
La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo, che consente al locatore di pagare un’imposta fissa sul reddito di un immobile, in alternativa al pagamento dell’Irpef e delle addizionali reginali e comunali.
In sostanza, con la cedolare secca si paga un’aliquota che è uguale per tutti, anziché quella marginale che cresce insieme al reddito.

Quali sono i requisiti per poter applicare la cedolare secca sugli immobili commerciali?
Le novità introdotte dalla Manovra di Bilancio 2019, come detto, consistono nella possibilità di applicare la cedolare secca sui redditi derivanti da locazioni di immobili commerciali.

OGGETTO DEL CONTRATTO
Le locazioni assoggettabili a cedolare sono quelle aventi ad oggetto locali di categoria C/1 (negozi, botteghe), con superficie non superiore a 600 mq, escluse le pertinenze.

La norma ammette che vengano assoggettate alla medesima tassazione le pertinenze classificate nelle categorie C/2 (magazzini e locali deposito), C/6 (stalle, scuderie e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse e aperte) locate congiuntamente all’immobile principale, oppure con contratto separato e successivo, purché stipulato tra le medesime parti contrattuali, con riferimento sempre all’originario contratto di locazione e dal quale sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale.

AMBITO SOGGETTIVO
Possono ricorrere al regime della cedolare le persone fisiche proprietari di immobili commerciali che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni. Il regime troverà invece sempre applicazione anche qualora il conduttore agisca nell’esercizio di attività di impresa o lavoro autonomo, a differenza di quanto previsto per le locazioni di immobili abitativi.

Cedolare secca per gli immobili commerciali: quale aliquota?
L’aliquota applicabile ai canoni di locazione di immobili commerciali per i quali si è optato per la cedolare secca è pari al 21%. Il pagamento della cedolare segue inoltre le stesse scadenze dell’Irpef, in quanto è liquidata a saldo e in acconto (I e II acconto). Pertanto, chi stipula un contratto di locazione commerciale nel 2019 e opta per la cedolare secca, nel 2019 non dovrà versare né saldo, né acconto; nel 2020 sarà invece dovuto il saldo cedolare 2019 e l’acconto cedolare 2020.

A partire da quale data si può applicare la cedolare secca sugli immobili commerciali?
Fino alla data del 31 dicembre 2018 l’applicazione della cedolare secca era prevista per i soli contratti di locazione di immobili abitativi – al ricorrere di determinate condizioni – con la possibilità per il locatore di esercitare o revocare tale opzione alla registrazione del contratto, nelle annualità successive o in caso di proroga dello stesso.
Con la Manovra di Bilancio 2019 è stata allargata questa previsione, dando la possibilità anche ai proprietari di immobili commerciali di optare per la cedolare, ma solo per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2019.
Ad evitare meccanismi elusivi, il legislatore ha tuttavia previsto la non applicabilità della cedolare ai contratti stipulati nel 2019 qualora gli stessi siano stati interrotti anticipatamente rispetto alla naturale scadenza e successivamente “riattivati” tra i medesimi soggetti alla data del 15 ottobre 2018, mediante stipula di un nuovo contratto.

Nelle locazioni di immobili commerciali, è possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca nelle annualità successive?
Il tenore letterale della norma di legge (comma 59 della Legge 145/2018) sembra escludere l’applicabilità della cedolare secca per contratti di locazione di immobili commerciali già in essere al 01/01/2019. Salvo diversi futuri orientamenti legislativi o di prassi, il locatore non potrebbe quindi esercitare tale opzione come nel caso degli immobili abitativi.
Si può dunque affermare che l’anno 2019 sia l’unica finestra temporale che consenta ai proprietari di immobili commerciali di optare per il regime fiscale della cedolare secca, ma tale facoltà è concessa solo in fase di stipula del contratto e non anche successivamente, per contratti già in essere.

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