Nell’ambito delle locazioni commerciali non è infrequente che le parti decidano di stabilire un canone c.d. a scaletta, vale a dire un canone che aumenta progressivamente e in maniera predeterminata nel corso della locazione. E la giurisprudenza ha ormai sciolto ogni dubbio sulla legittimità di questa pattuizione, con un’unica importante accortezza: l’incremento del canone non deve rappresentare un modo attraverso il quale neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria e aggirare i limiti posti dalla legge (art. 32 L. 392/78).

Con l’introduzione della possibilità di optare per la cedolare secca anche nel caso di locazione di immobili commerciali – al momento, solo per l’anno 2019 – la domanda sorge spontanea: è possibile stipulare un contratto prevedendo un canone a scaletta e aderire comunque a questo regime fiscale? La risposta non sembra affatto scontata e attualmente gli stessi uffici dell’Agenzia delle Entrate forniscono pareri discordanti.

Ma in che modo si collega la cedolare secca al canone scalettato? La questione ruota tutta sul concetto di aggiornamento di canone di locazione. Anzitutto è bene ricordare che nel caso in cui il locatore voglia optare per la cedolare secca, dovrà necessariamente rinunciare alla “facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dell’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente” (art. 3 comma 11 decreto legislativo 23/2011). E qualora il locatore non vi rinunciasse, sarebbe tenuto a restituire al conduttore qualunque somma da questi versata in violazione di tale articolo.

Ma cosa si intende per aggiornamento del canone? Si tratta solo dell’Istat o il divieto si estende agli aggiornamenti a qualsiasi titolo previsti, come gli aumenti graduali del canone di locazione stabiliti contrattualmente? Nel primo caso, le parti potrebbero tranquillamente applicare la cedolare secca, anche in presenza di un canone scalettato. Se invece nel termine aggiornamento citato dall’art. 3 si volesse ricomprendere qualunque variazione del canone, in qualunque forma prevista, risulterebbe assolutamente inapplicabile il regime della cedolare a contratti scalettati.

Sul tema, sarebbe dunque auspicabile un rapido intervento chiarificatore dell’Agenzia delle Entrate, al fine di consentire ai locatori la corretta applicazione della normativa fiscale (anche in considerazione del limitato arco temporale per la sua adozione – dicembre 2019).


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