L’emergenza Covid-19 ha coinvolto tutti con evidenti difficoltà in campo sanitario ma si sono registrate anche enormi ripercussioni di natura economica, soprattutto in conseguenza dell’attuazione di severe restrizioni imposte dal Governo per assicurare il distanziamento sociale. Queste restrizioni come sappiamo riguardano la libertà di circolazione. A soffrire di più di questa situazione sono soprattutto le attività commerciali obbligate a stare chiuse e quindi destinate di fatto a non fatturare per un periodo considerevole e comunque ad oggi non noto.

In questo quadro complicato come comportarsi in merito al pagamento mensile del canone di locazione? A questo proposito sono state rese note alcune disposizioni in materia di riduzione consensuale del canone di locazione. I proprietari possono infatti accordarsi con gli inquilini e in comune accordo stabilire una riduzione del canone di locazione temporanea.

L’accordo può essere formalizzato con una scrittura privata nella quale si specifica la modifica del contratto di locazione in particolare per quanto riguarda:

  1. la durata della riduzione, ossia in pratica per quante mensilità è applica la riduzione del canone;
  2. l’ammontare del nuovo canone ridotto.

Il contratto originario non perde validità e, di conseguenza, se la durata del contratto è, ad esempio di 4 anni + 4 anni di rinnovo automatico, tale termine non ricomincia a decorrere da capo solo perché le parti hanno modificato il canone, e questo vale anche in caso di contratto non abitativo (per uso commerciale, artigianale, professionale).

C’è poi un punto importante da chiarire. Infatti anche se non è obbligatorio registrare il documento privato di accordo di riduzione del canone alla Agenzia delle Entrate, è però consigliato.

Nel caso in cui infatti l’accordo di riduzione del canone venga formalizzato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, non sussiste in capo ai contraenti l’obbligo di comunicare all’ADE la modifica contrattuale intervenuta e non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo per le quali è stata disposta l’esenzione ai sensi dell’art. 19 della legge 12 settembre 2014, n. 133.

In pratica quindi nel caso vogliate concretizzare un accordo di riduzione del canone di locazione, dovrete prendere in considerazione che, anche se non è obbligatorio, comunicarlo è di fatto l’unica modalità con cui l’ADE può verificare che non ci sia stata una evasione fiscale.

Per spiegare l’utilità della comunicazione all’ADE dell’accordo fatto fra le parti, proprietario e inquilino, si fa presente che il perfezionamento dell’accordo di riduzione del canone può determinare la diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro (come pure ai fini delle imposte dirette) e conseguentemente, la corresponsione di una minore imposta.

Pertanto, può rispondere ad esigenze probatorie la necessità di attribuire all’atto di modifica contrattuale la data certa di fronte ai terzi. Tra i mezzi che il nostro ordinamento riconosce come idonei a conferire la certezza della data ad un atto vi è la registrazione che, ai sensi dell’art. 18 del TUR, attesta l’esistenza degli atti ed attribuisce agli stessi data certa di fronte ai terzi a norma dell’art. 2704 del codice civile.

Dunque riassumendo registrare volontariamente il nuovo accordo consentirà alle parti contraenti di rendere edotta l’ADE circa il nuovo accordo intervenuto tra le stesse, rendendolo certo di fronte ai terzi. In occasione della registrazione, occorrerà naturalmente fare riferimento al contratto originario e ai relativi estremi di registrazione.

Come inviare all’ADE la riduzione del canone di locazione?

La scrittura privata dovrà essere inviata in due originali (o in un originale ed una copia) all’ADE competente per la registrazione, insieme al modello 69 compilato.

In ogni caso, come stabilito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate 8/E del 3 aprile scorso, le attività ed i termini di registrazione degli atti sono sospesi fino al 31 maggio.

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